Gema Lucía París. Abogada. Escobar Navarrete Abogados
En primer lugar, tanto el Código Civil (Artículo 1.554) como la Ley de arrendamientos Urbanos (Artículo 21), establecen la obligación que el arrendador tiene de mantener al arrendatario en el goce pacífico del bien arrendado, sin embargo y partiendo de esta premisa, la cuestión que nos planteamos es… ¿qué ocurre cuando esa perturbación viene dada por una serie de deficiencias o problemas detectados u ocasionados por la Comunidad de Propietarios a la que pertenece la vivienda o el local arrendado?
Respecto a esta cuestión que carece una regulación legal específica, tampoco existe unidad jurisprudencial, encontrando opiniones para todos los gustos: Por ejemplo, en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 6 de Abril de 2.010, supuesto en el que se debatía sobre la procedencia de la resolución de un contrato de arrendamiento y su consecuente indemnización al arrendatario, ya que el mismo había estado padeciendo inundaciones y malos olores como consecuencia de una serie de atascos en las tuberías de la comunidad, se consideraba que el responsable ante el arrendatario era el arrendador, puesto que esta era la persona con la que dicho arrendatario mantenía una relación contractual, independientemente de cuál fuese el origen de las perturbaciones que este estaba padeciendo.
Por lo tanto, se considera que puesto que el Arrendador es la persona que está legitimada para accionar contra la comunidad, es este el que debe exigir a la comunidad las reparaciones oportunas y el que debe responder para el caso de que las mismas no se realicen, sin que pueda eludir su responsabilidad poniendo únicamente en conocimiento de la misma lo que está ocurriendo ya que la pasividad de la comunidad, afecta al Arrendatario, resolviendo en este mismo sentido, la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Málaga de fecha 16 de Abril de 2.008.
Sin embargo y tal y como he puesto de manifiesto al comenzar dicho artículo, no existe un único criterio jurisprudencial, por lo que existen Sentencias, como la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de Diciembre de 1994 o más reciente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Mayo de 2.006, que vienen en síntesis a establecer que: No pueden confundirse las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual con las que corresponden a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora de la vivienda o local; ya que dicha arrendadora está obligada a realizar las reparaciones que sean necesarias para servir al uso convenido de la vivienda o local cuando estas emanen de causas que vengan asignadas a los servicios privativos de tales viviendas o locales, pero no a las reparaciones que provengan de elementos comunes, siendo la Comunidad la que debe por lo tanto repararlos y asumir su responsabilidad.
A la vista de lo expuesto, un arrendatario que se encuentre en la situación descrita, como poder, podría instar la resolución del contrato de arrendamiento basándose en el incumplimiento de la obligación que tiene el arrendador de mantenerlo en un goce pacifico de la vivienda o local, aunque no sería una resolución sencilla, a la vista de la disparidad jurisprudencial existente.
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