Dolores Esther Ruiz Segura. Abogada. Escobar&Navarrete Abogados
Debido a la actual situación económica, se están ejecutando multitud de hipotecas garantizadas con viviendas que han sido arrendadas por sus propietarios, con la consiguiente consecuencia de que una vez subastada y posteriormente adjudicada la vivienda arrendada, ésta pasará a ser propiedad de la adjudicataria que bien puede ser la entidad bancaria que ejecutó el préstamo hipotecario o un tercero.
En este caso cabe plantearse que sucede con aquellas personas que arrendaron una vivienda que se ejecuta como consecuencia de un procedimiento hipotecario, es decir, si éstas tienen derecho a que el arrendamiento que concertaron en su día continúe en vigor, o por el contrario éstas deben abandonar la vivienda arrendada.
En este caso hay que tener en consideración lo siguiente:
Si la vivienda se arrendó con anterioridad al 1 de Enero de 1.995, y por tanto se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y teniendo en consideración la jurisprudencia y la doctrina, la ejecución hipotecaria no produciría la extinción de aquellos arrendamientos que fueron concertados con anterioridad a la constitución de la hipoteca. Sin embargo, aquellos arrendamientos concertados con posterioridad a la constitución de la hipoteca, subsistirían salvo que se éstos se hubieran celebrado de forma fraudulenta.
Si la vivienda ha sido arrendada con posterioridad al 1 de Enero de 1.995, esta se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En este caso el artículo 13.1 de la misma ley dispone que subsistirá el arrendamiento hasta los cinco años o bien hasta que finalice el tiempo pactado (si este es inferior a cinco años). Una vez transcurrido dicho plazo, el arrendamiento quedará extinguido.
En este caso no es necesario que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, para aquellos arrendamientos cuya duración sea superior a cinco años, se recomienda que sean inscritos en el Registro de la Propiedad, y ello porque transcurrido el quinto año de arrendamiento, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 permite la extinción del contrato, en contra de la voluntad del arrendatario, si se adjudica la vivienda a un tercero en virtud de una ejecución hipotecaria. Sin embargo dicho derecho puede quedar protegido, si el arrendamiento se halla inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que en este caso podrá quedar protegida toda la duración estipulada en el contrato.
No obstante, para el supuesto de que se haya iniciado un proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda arrendada, el arrendatario podrá hacer valer su derecho interviniendo en el proceso de ejecución hipotecaria, ya sea porque le haya sido notificado por el tribunal que conoce de la ejecución o bien porque haya tenido conocimiento de la misma por otros medios.
En este caso, el arrendatario deberá dirigirse al juzgado que está conociendo de la ejecución hipotecaria a fin de comunicar al mismo su situación de arrendatario, dicha situación podrá quedar acreditada mediante la aportación del contrato de alquiler.
En este caso, el Juez citará a las partes a una vista que señalará el Secretario Judicial, en la que se podrá alegar lo que se considere oportuno respecto de su situación. Una vez celebrada la vista, el Tribunal resolverá sobre si el arrendatario tiene derecho o no a permanecer en la vivienda.
Para finalizar, cabe puntualizar, que el hecho de que inicie una ejecución hipotecaria sobre la vivienda arrendada, ésta no exime del pago de las rentas, pues el arrendatario está obligado al pago de las mismas hasta la finalización del contrato de arrendamiento.
