Gema Lucía París. Abogada. Escobar&Navarrete Abogados
Me atrevo a pensar a raíz de las últimas consultas recibidas, que la situación financiera existente y la necesidad de intentar conseguir ingresos por pequeños que sean de cualquier situación que los reporte, ha hecho que muchos arrendadores de locales comerciales cuyo contratos se encuentran amparados por la anterior legislación arrendaticia, es decir, por el Texto refundido del 64 y en los que apenas habían reparado por la escasa rentabilidad que estos les suponían, se planteen cual es su situación y cuando podrán disponer del local o arrendarlo conforme a la vigente Ley, lo que les supondría una renta mas acorde con las necesidades actuales.
En concreto, me voy a referir a los Arrendamientos de Local de negocio suscritos con anterioridad al 9 de Mayo de 1985, dejando el resto de contratos para sucesivos artículos. Pues bien, para el caso de que estemos ante un contrato de arrendamiento de un local de negocio suscrito con anterioridad a la fecha indicada, debemos tener claro que el Arrendatario, siempre y cuado sea persona física, puede permanecer en dicho local hasta que se jubile o fallezca y una vez fallecido el Arrendatario originario, podemos encontrarnos con dos situaciones:
- Que el cónyuge del fallecido decida continuar con la actividad subrogándose en el lugar de este y pudiendo por lo tanto estar, al igual que el Arrendatario originario, hasta su fallecimiento o jubilación en dicho local.
- Que no exista cónyuge superestite o el subrogado haya fallecido o jubilado, siendo esto el supuesto ante el cual nos encontramos con una disparidad de “expresiones” utilizadas por el legislador que generan confusión y que han intentado resolverse en la práctica judicial:
La Disposición Transitoria 3ª de la LAU del 1994, relativa a los arrendamientos de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1.985, permite cuando se produce alguna de estas dos situaciones y siempre y cuando no hayan transcurrido 20 años desde la “aprobación de la Ley” que sea un descendiente el que continúe con el arriendo por el numero de años que sea suficiente hasta completar 20 años desde la “entrada en vigor de la Ley”.
Es decir, nos encontramos con que se establece la misma temporalidad de 20 años pero se parte de dies a quo distintos, ya que por un lado se habla de la “aprobación de la Ley” que tuvo lugar en fecha 3 de Noviembre de 1.994 y por otro de “la entrada en vigor de la Ley” que tuvo lugar en fecha 1 de Enero de 1.995. Se trata de un error legislativo que lleva en numerosas ocasiones a equívocos y que como hemos dicho, ha intentando resolverse no siempre con éxito, por la Jurisprudencia y por distintos autores como Bercovitz, que consideran que la diferencia establecida por el Legislador carece de apoyo técnico legal y que debe tomarse como punto de partida en ambos casos, la fecha de la entrada en vigor de la Ley, ya que en el resto de Disposiciones Transitorias de la vigente LAU de Arrendamientos Urbanos, se hace referencia de la entrada en vigor de la Ley, no al momento de su aprobación, por lo que aunque solo mediarían unos meses entre una fecha y otra, 3 de Noviembre de 2.014 y 1 de Enero de 2.015, para instar la resolución del contrato ya sea de manera judicial o extrajudicial, el no ser cautos podría conllevar un fracaso de nuestra pretensión.
