Maria Acosta Puerta. Abogada. Escobar Navarrete Abogados
Independientemente de que sea mejor o peor momento para comprar una vivienda, dependiendo de quien haga el análisis de la situación, voy a tratar de dar unos consejos a tener en consideración a la hora de contratar la compra de un inmueble.
Para realizar la compraventa de inmuebles es frecuente la utilización de contratos tipo, con unas cláusulas establecidas previamente por el profesional, sin que sean pactadas de mutuo acuerdo entre las partes, sometiéndose el comprador a lo que el vendedor disponga. No habrá problema si todas estas cláusulas se redactan conforme a las disposiciones legales, sin causar menoscabo al comprador, y éste las acepta.
Cuando las estipulaciones incluyen prácticas que, en contra de la buena fe, causan un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, se considerarán como cláusulas abusivas. Algunas de las cláusulas que se pueden considerar como abusivas, serían las siguientes:
a) Se podría considerar como nula por falta de transparencia aquella cláusula que incluya la existencia de un préstamo con garantía hipotecaria sobre el inmueble objeto de compraventa pero sin indicar cuales son sus características por estar sin determinar en el momento de la firma del contrato. En este caso el comprador desconocería el alcance del citado préstamo.
b) En muchas ocasiones la fecha de entrega del inmueble se suele supeditar a la obtención de licencia de primera ocupación, estableciendo además un margen de tolerancia. Se considerará abusiva siempre que las fechas de entrega consignadas en el contrato sean meramente indicativas y estén condicionadas a la voluntad del profesional.
c) Cuando se prevea la entrega de cantidades a cuenta, éstas deberán quedar garantizadas por el vendedor, debiéndose mencionar expresamente que las cantidades anticipadas se garantizarán conforme a la ley, el nombre de la entidad garante, su domicilio y el Código Cuenta Cliente correspondiente a la cuesta especial y exclusiva donde se ingresarán dichas cantidades.
d) El comprador no tiene el deber de soportar los gastos que se ocasionen en caso de cancelación de Hipoteca, siendo gastos a sufragar por el vendedor, considerándose nulas las cláusulas que determinen que dichos gastos serán de cuenta del comprador.
e) También tienen el carácter de cláusula abusiva la previsión de pactos de renuncia o transacción respecto al derecho del consumidor y usuario a la elección de Notario para autorizar la Escritura Pública de Compraventa, algo que suele ser habitual y que puede implicar el desplazamiento del vendedor a otras localidades para la firma de la referida Escritura Pública.
d) Igualmente, serán abusivas las cláusulas que establezcan la previsión de pactos de sumisión expresa a Juez o Tribunal distinto del que corresponda al domicilio del consumidor y usuario, al lugar del cumplimiento de la obligación o aquél en que se encuentre el bien si éste fuera inmueble.
En cualquier caso, antes de suscribir un contrato de compraventa es aconsejable para el comprador estudiar cada una de las cláusulas que se incluyan en el mismo, para evitarse con posterioridad sorpresas indeseables.
