¿Con o sin licencia?
Mariela Acosta Puerta, escobarnavarrete.com
¿Quién no ha pensado en alguna ocasión hacer algunas reformas en casa? Aunque la pregunta debería ser más bien cuantos, por las razones que sean, realizan obras por las bravas, sin haber obtenido previamente la preceptiva licencia municipal.
Ya sea por necesidad o por confianza en que no pasará nada, la realidad es que muchos desconocen las consecuencias que conlleva la realización de obras sin licencia. Así que, antes de pasar a la acción y tirar tabiques, cambiar ventanas, etc, etc, pensando que con suerte no se entera ni el vecino, hay que aplicar aquel viejo refrán que dice “vísteme despacio que tengo prisa”.
Es la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, la que establece en su artículo 169 cuales son los actos que quedan sujetos a licencia urbanística municipal, entre los que se encuentran los de construcción y reformas, disponiendo el art. 172.5 de la citada Ley que la resolución expresa deberá notificarse en el plazo máximo de tres mes. Si ha transcurrido ese plazo y no se ha recibido notificación alguna sobre la concesión o no de la licencia, con carácter general, se podrá entender que se ha obtenido licencia por silencio administrativo. En cualquier caso deberá comunicar al Ayuntamiento el comienzo de las obras con al menos diez días de antelación.
Si, por lo que sea, las obras se han realizado sin haber obtenido la preceptiva licencia municipal, se habrá cometido una infracción urbanística, y en caso de que la Administración local tenga conocimiento de ella (por sus labores de inspección para la protección de la ordenación urbanística, por denuncia de particulares...) iniciará dos procedimientos contra el infractor, siendo éstos:
- El procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística, mediante el que se pretende, legalizar la situación por las buenas o por las malas, es decir, si la obra es compatible con el planeamiento, se instará al interesado para que en el plazo de dos meses solicite la legalización de la obra; o en caso contrario, de ser incompatibles con la ordenación urbanística, se ordenará la reposición de la realidad física alterada, lo que implica en algunos casos la orden de demolición de lo indebidamente construido.
- El procedimiento sancionador, mediante el que se persigue sancionar la infracción urbanística cometida, con la imposición de una sanción pecuniaria. La cuantía dependerá de la gravedad de la infracción, así como de las agravantes, atenuantes o circunstancias mixtas que sean de aplicación.
Hay que tener en cuenta que las infracciones urbanísticas, salvo algunas excepciones, prescriben a los cuatro años si son graves o muy graves, y al año si son leves, plazo que empieza a contar desde que la infracción se haya cometido o desde el día en el que la Administración pueda incoar procedimiento sancionador (y nunca antes de la completa terminación de los actos), y por tanto durante ese plazo la Administración podrá perseguir la infracción cometida.
Si además consideramos que las sanciones pueden oscilar entre un 50% a un 150% del valor de la obra ejecutada, dependiendo de que las obras se hayan ejecutado en parcelas o solares edificables, la incompatibilidad con la ordenación urbanística, así como las circunstancias agravantes o atenuantes que sean de aplicación, es de imaginar que como mínimo, la sanción se hará notar.
Viendo las consecuencias brevemente expuestas, cabe recomendar que se obtenga la oportuna licencia antes de iniciar cualquier tipo de obra; aunque habrá muchos que sigan viendo la posible sanción que se les imponga como un gasto más a incluir en el presupuesto de la obra, sin sopesar siquiera la idea de la demolición y otros tantos que por desconocimiento o cualquier otro motivo, se verán inmersos en un procedimiento administrativo que les quitará el sueño durante muchas noches.