Si tienes un inmueble alquilado y tu inquilino no paga el alquiler es importante actuar con rapidez. En este tipo de procedimientos dilatar el inicio de las primeras actuaciones puede suponer un retraso de meses en la recuperación de la vivienda en caso de que los inquilinos no cumplan con sus obligaciones de pago.
En este artículo vamos a repasar cuales son los pasos a seguir en esta situación.
Actuar de forma contraria a la Ley es algo totalmente desaconsejable
En primer lugar, una de las cosas que hay que tener siempre en cuenta es que actuar de forma contraria a la ley puede salir muy caro a los propietarios, llegando a dificultar la recuperación de la vivienda e incluso pudiendo incurrir en problemas penales.
Acciones frecuentes como dar de baja los suministros (agua, luz, gas, etc), cambiar la cerradura o amenazar al inquilino para que pague el alquiler están totalmente desaconsejadas por los expertos.
Ese tipo de actuaciones pueden acabar derivando en que el propietario sea acusado de un delito de coaccionese, incluso, de un delito de allanamiento de morada si el arrendador entra en la vivienda alquilada sin permisode su inquilino, con independencia de que éste no esté al corriente de pago.
Hay que tener en cuenta que aunque el propietario de la vivienda sea el arrendador, esta vivienda es el domicilio del inquilino y el artículo 18 de la Constitución protege el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio.
Además del riesgo penal para el propietario, también hay que tener en cuenta que es muy posible que si se inicia un procedimiento penal contra el arrendador, el desahucio del inquilino se paralice hasta que se resuelva, pudiendo retrasar muchos meses más la recuperación de la vivienda.
Iniciar el procedimiento cuanto antes
Los especialistas recomiendan que se inicien las acciones legales desde que se produce el primer incumplimiento de pago, momento a partir del cual ya tendría viabilidad una demanda de desahucio por impago de la renta.
Es totalmente desaconsejable conceder al inquilino un periodo de pago extra para las mensualidades adeudadas, ya que esto retrasaría el inicio de cualquier acción judicial.
Por ejemplo, si el inquilino tiene un mensaje de Whatsapp en el que el propietario le concede un plazo de dos meses para ponerse al día de las cantidades impagadas, no se podría iniciar un procedimiento de desahucio hasta que finalizara dicho plazo, retrasando considerablemente la recuperación de la vivienda en caso de persistir el impago.
La demanda de desahucio
El inicio de la demanda supone la solicitud al juez de que declare terminado el contrato de arrendamiento vigente y ordene el desalojo de la vivienda, permitiendo por lo tanto que esta sea recuperada por el propietario.
El juez requerirá al inquilino en un plazo máximo de 10 días que decida si quiere abandonar la vivienda y dar por concluido el contrato de arrendamiento, abonar la deuda y continuar con el contrato de arrendamiento, u oponerse a la demanda de desahucio e iniciar un juicio.
En caso de que el inquilino no se pronuncie, transcurridos esos 10 días se iniciará el procedimiento de lanzamiento, es decir, de desalojo del inquilino con asistencia de la policía si fuera necesario.
Si el inquilino decidiera por requerimiento del juez saldar su deuda y ponerse al día de pago, entonces el procedimiento de desahucio se paralizaría y el contrato seguiría vigente. Esto es lo que se conoce como enervación del desahucio.
La enervación del desahucio es una facultad del inquilino para evitar el desahucio, con la particularidad de que solo puede utilizarla una vez. Es decir, ante un nuevo retraso en el pago y el inicio de una segunda demanda de desahucio, el inquilino ya no tendría la opción de saldar su deuda y continuar con el alquiler.
Por lo tanto, aquellos inquilinos interesados en continuar con su contrato de arrendamiento, una vez enervado el desahucio, deberán ser mucho más cuidadosos y no retrasarse nuevamente porque entonces no les quedaría otra opción que abandonar la vivienda.
Si el inquilino se opone al desahucio y decide acudir a juicio, que no es la opción más frecuente, el proceso se podrá alargar unos 4 meses, pudiendo ser más breve o más largo en función de las circunstancias de cada caso.
Debido al tiempo que puede prolongarse el juicio de desahucio, en caso de que el inquilino se oponga a la demanda,iniciar los trámites cuanto antes ayudará a los propietarios a recuperar antes su vivienda. Y es que hay que tener en cuenta que durante los meses que se prolongue el proceso es bastante posible que se acumulen más rentas impagadas por parte del inquilino y por lo tanto la deuda pendiente sea cada vez más alta.
En todo caso, es siempre recomendable ponerse en manos de un abogado especialista en arrendamientos y con amplia experiencia en desahucios de inquilinos para evaluar cada caso de forma individualizada.
